Ο «Π» παρουσιάζει σήμερα τις λεπτομέρειες του σχεδίου «Ενοίκιο έναντι δόσης δανείου», το οποίο η κυβέρνηση διαπραγματεύεται με τις ευρωπαϊκές αρχές, με στόχο να δοθεί μία πρακτική διέξοδο στο πρόβλημα της προστασίας της πρώτης κατοικίας ευάλωτων ή/και μη βιώσιμων δανειοληπτών.
Πρόβλημα που έχει βραχυκυκλώσει τη διαδικασία των εκποιήσεων και δίνει χώρο σε στρατηγικούς κακοπληρωτές να αποφεύγουν την αποπληρωμή των υποχρεώσεών τους.
Η ιδέα είναι οι δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενο δάνειο, υποθηκευμένο με πρώτη κατοικία ή επαγγελματική στέγη αξίας 350.000 ευρώ, να διατηρούν τη χρήση του ακινήτου καταβάλλοντας ένα προκαθορισμένο ενοίκιο. Παράλληλα θα έχουν το δικαίωμα εξαγοράς.
Πρόκειται για τη συνέχεια του σχεδίου Εστία το οποίο δεν πέτυχε τον σκοπό για τον οποίο σχεδιάστηκε. Παρά το γεγονός ότι οι αιτήσεις είχαν ανέλθει στις 6.389 και αντιπροσώπευαν ΜΕΔ ύψους 1,9 δισ. ευρώ, το 30% των αιτήσεων δεν ήταν σωστά συμπληρωμένες και το 60% απορρίφθηκε. Από τις αιτήσεις που απορρίφθηκαν, το 14% απορρίφθηκαν διότι ακόμα και με τη συμμετοχή τους στο σχέδιο δεν είχαν τις προϋποθέσεις να καταστούν βιώσιμα τα δ΄νεια. Το πιο εντυπωσιακό είναι όμως το γεγονός πως το 30% των αιτούντων συμμετοχής στο σχέδιο δεν πληρούσαν τα οικονομικά κριτήρια για να συμμετέχουν, υποδηλώνοντας ότι ανήκουν στην ομάδα των στρατηγικών κακοπληρωτών και απλώς κατέθεσαν την αίτηση για να αποφύγουν τη διαδικασία της εκποίησης. Τελικά, από τα 1,9 δισ. ευρώ μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία αναμένονταν να καλύψει το Εστία, θα τύχουν αναδιάρθρωσης δάνεια αξίας 170 εκατ. ευρώ, δηλαδή περίπου το 10% του αρχικού ποσού.
Ο ρόλος της ΚΕΔΙΠΕΣ
Την ύπαρξη του σχεδίου «Ενοίκιο έναντι δόσης δανείου» σχολιάζουν με θετικό πνεύμα εποπτικές αρχές, Ευρωπαϊκή Ένωση και Διεθνές Νομισματικό Ταμείο.
«Αν σχεδιαστούν σωστά, οι υποστηριζόμενες από το κράτος λύσεις που προωθούν την πώληση ΜΕΔ μπορούν να συμπληρώσουν τις προσπάθειες των ίδιων των τραπεζών, προσφέροντας επιπλέον επιλογές για την πιο γρήγορη αντιμετώπιση των ΜΕΔ», είπε στο ΚΥΠΕ η Ελίζαμπεθ Μακόλ, μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου της ΕΚΤ, ερωτηθείσα για το σχέδιο μετατροπής της ΚΕΔΙΠΕΣ σε Εθνική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων. Κλειδί για την υιοθέτηση της μετατροπής είναι να διασφαλιστεί ότι η ΚΕΔΙΠΕΣ, με τον νέο της ρόλο θα λειτουργεί με όρους αγοράς και θα λαμβάνει αποφάσεις με εμπορικά κριτήρια.
Το Υπουργείο Οικονομικών συζητά με τις αρμόδιες Γενικές Διευθύνσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής τη μετεξέλιξη της ΚΕΔΙΠΕΣ, ώστε να μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να προχωρά στην αγορά μη εξυπηρετούμενων δανείων από ένα ή περισσότερα πιστωτικά ιδρύματα, ή από άλλες εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων. Ο στόχος είναι η ΚΕΔΙΠΕΣ να αγοράσει έως το 2023 από τράπεζες, αλλά και εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, δάνεια ύψους περίπου 1,5 με 2 δισ. ευρώ, μία παρέμβαση που θα περιορίσει ουσιαστικά σε μονοψήφιο ποσοστό το επίπεδο των ΜΕΔ. Σημειώνεται ότι στο τέλος του 2020 ο δείκτης των ΜΕΔ ήταν στο 17,7%, από 28% τον Δεκέμβριο του 2019.
Πιο συγκεκριμένα, η ΚΕΔΙΠΕΣ με τη λήψη των σχετικών εγκρίσεων θα δύναται μέσω των διαθεσίμων της από τις εργασίες της (αναδιαρθρώσεις, πωλήσεις ακινήτων, πωλήσεις δανείων κ.λπ.), και υπό προϋποθέσεις, να αγοράζει ΜΕΧ των τραπεζών για μία περίοδο τριών ετών.
Πιο συγκεκριμένα:
(α) Τα δάνεια που θα δύναται να αγοράζει η ΚΕΔΙΠΕΣ θα πρέπει να ήταν ΜΕΧ στους ισολογισμούς των τραπεζών κατά την 31/12/2019.
(β) Τα δάνεια θα αγοράζονται στην αγοραία αξία τους στη βάση σχετικών εκτιμήσεων.
(γ) Οι ενδεχόμενες αγορές δανείων θα αφορούν αποκλειστικά δάνεια με εξασφάλιση την πρώτη κατοικία ή την πρώτη επαγγελματική στέγη, με μέγιστη αγοραία αξία της εξασφάλισης τις €350.000.
«Mortage to Rent»
Παράλληλα με τη λήψη των σχετικών εγκρίσεων θα τρέξει το σχέδιο «Mortage to Rent», το οποίο επεξεργάζεται το Υπουργείο Οικονομικών σε συνεργασία με την ΚΕΔΙΠΕΣ.
Σε πρώτη φάση θα αφορά δάνεια που διαχειρίζεται η ΚΕΔΙΠΕΣ (δηλαδή του πρώην Συνεργατισμού) και σε δεύτερη φάση τα δάνεια που θα αγοράζει η ΚΕΔΙΠΕΣ.
Τα χαρακτηριστικά του σχεδίου έχουν ως εξής:
- Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα με δάνεια εξασφαλισμένα με την πρώτη κατοικία τους ή την πρώτη επαγγελματική τους στέγη αγοραίας αξίας μέχρι €350.000, τα οποία ήταν «κόκκινα» κατά την 31/12/2019, ανεξαρτήτως αν συμμετείχαν ή όχι σε οποιαδήποτε κυβερνητικά σχέδια.
- Η ΚΕΔΙΠΕΣ θα αποκτά τα ακίνητα στο 50% με 60% της αγοραίας αξίας τους, με το υπόλοιπο ποσό του δανείου, που είναι συνδεδεμένο με το ακίνητο, να διαγράφεται.
- Παράλληλα με την απόκτηση του ακινήτου από την ΚΕΔΙΠΕΣ θα υπογράφεται σύμβαση ενοικίασης του ακινήτου με ετήσιο ενοίκιο το οποίο θα ανέρχεται μεταξύ του 2% και 3% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, αναλόγως της κατάστασης του ενοικιαστή, ενοίκιο το οποίο θα αναπροσαρμόζεται ανά τακτές χρονικές περιόδους στη βάση συγκεκριμένης φόρμουλας που θα αποφασιστεί.
- Στην περίπτωση που οι ιδιοκτήτες και διαμένοντες στο ακίνητο κατά την 31/12/2021είναι πέραν των 65 ετών, θα διαμένουν στην κατοικία εφ' όρου ζωής, νοουμένου ότι καταβάλλεται το σχετικό ενοίκιο.
- Όλοι όσοι συμμετέχουν στο σχέδιο θα έχουν τη δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου τους εντός 5 ετών, στην αξία απόκτησής του από την ΚΕΔΙΠΕΣ μείον οποιωνδήποτε ενοικίων έχουν καταβληθεί. Δικαίωμα επαναγοράς με βάση τους ίδιους όρους έχουν οι Α’ βαθμού συγγένειας των ιδιοκτητών (τέκνα, πατέρας / μητέρα).
- Μετά τη λήξη της χρονικής περιόδου των 5 ετών, η ΚΕΔΙΠΕΣ θα μπορεί να πωλήσει το ακίνητο.
- Μετά τα πρώτα 5 χρόνια, ο ιδιοκτήτης έχει το πρώτο δικαίωμα για αγορά του ακινήτου στην τιμή προσφοράς που έχει η ΚΕΔΙΠΕΣ από ιδιώτη.
- Το ετήσιο ενοίκιο για ορισμένες κατηγορίες θα καταβάλλεται από τη Δημοκρατία (καθώς και οι οποιεσδήποτε αυξήσεις). Οι κατηγορίες που καλύπτονται είναι οι κατηγορίες ευάλωτων ομάδων, όπως αυτές εκάστοτε καθορίζονται σε σχετική απόφαση και διάταγμα του Υπουργού Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας, τα οποία εκδίδονται με βάση τις πρόνοιες του περί Ρύθμισης της Αγοράς Ηλεκτρισμού Νόμου (Ν.122(Ι)/2003).
- Για τις υπόλοιπες κατηγορίες, το ετήσιο ενοίκιο θα ανέρχεται μεταξύ 2% και 3% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και θα καταβάλλεται από τους ενοικιαστές.
- Το σχέδιο θα μπορεί να εφαρμοστεί και στις περιπτώσεις που η ΚΕΔΙΠΕΣ ανακτά το ακίνητο μέσω της διαδικασίας εκποίησης, χωρίς σε αυτή την περίπτωση όμως ο πρώην ιδιοκτήτης να έχει το δικαίωμα επαναγοράς του.
Πίεση από θεσμούς
Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Ευρωπαϊκός Μηχανισμός Σταθερότητας, Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έστειλαν τις τελευταίες ημέρες σαφή μηνύματα για την ανάγκη μείωσης των μη εξυπηρετουμένων δανείων (ΜΕΔ) τα οποία παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, ενώ δεν έχει απομακρυνθεί ο κίνδυνος μίας νέας γενιάς ΜΕΔ λόγω της πανδημίας.
Ο δείκτης των ΜΕΔ διαμορφώθηκε στο 17,7% τον Δεκέμβριο του 2020, έχοντας μειωθεί κατά σχεδόν 10% από 28% τον Δεκέμβριο του 2019.
Κοινή συνισταμένη των τεσσάρων θεσμών είναι να μην πειραχθεί το πλαίσιο για τις εκποιήσεις, το οποίο θεωρείται απαραίτητο για την αναδιάρθρωση του εναπομείναντος αποθέματος των ΜΕΔ, η συντριπτική πλειοψηφία του οποίου αφορά υποθέσεις προς του 2016.
Το μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου της ΕΚΤ, Ελίζαμπεθ Μακόλ, ήταν σαφής μιλώντας στο ΚΥΠΕ: «Αν το πλαίσιο (για τις εκποιήσεις) σχεδιαστεί επιπόλαια, μπορεί να έχει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα, αποσταθεροποιώντας τον τραπεζικό τομέα.»
«Η αντιστροφή των μεταρρυθμίσεων στο πλαίσιο εκποιήσεων θα πρέπει να αποφευχθεί και αν αυτό δεν γίνει θα εμποδίσει τη συνεχιζόμενη μείωση των ΜΕΔ, επιφέροντας κινδύνους στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα», τονίζει ο ΔΝΤ, ενώ σημειώνει πως καθώς το σχέδιο Εστία πλησιάζει προς την ολοκλήρωσή του, οι τράπεζες θα πρέπει να εξετάσουν την επιτάχυνση των εκποιήσεων για τους μη εξυπηρετούμενους δανειολήπτες που δεν υπέβαλαν αίτηση στο σχέδιο.
Ταυτόχρονα, οι κυπριακές αρχές θα πρέπει να διασφαλίσουν επιπλέον μέτρα επιμερισμού του βάρους ή να εκπονήσουν μέτρα στήριξης για τους δανειολήπτες που κρίθηκαν μη βιώσιμοι βάσει του σχεδίου. Πρόκειται για υπόδειξη που απαντάται με το σχέδιο της μετατροπής της δόσης σε ενοίκιο για συγκεκριμένη κατηγορία δανείων και δανειοληπτών.
