Ο περιορισμός της πρόσβασης σε στεγαστική πίστη, και επομένως στην ιδιοκτησία σπιτιού, μπορεί να αυξήσει τα ενοίκια και να μειώσει την ευημερία για τους ενοικιαστές και τους υποψήφιους αγοραστές, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Σε άρθρο που υπογράφουν οι Juan Castellanos, Andrew Hannon, Gonzalo Paz-Pardo, αναφέρεται ότι η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών είναι ένα καυτό θέμα σε πολλές χώρες της ζώνης του ευρώ. Η σταθερή αύξηση των ενοικίων και οι ιστορικά υψηλές τιμές των κατοικιών αναγκάζουν πολλά νοικοκυριά –ιδιαίτερα τους νέους και τους κατοίκους των πόλεων– να αφιερώνουν όλο και περισσότερο από το εισόδημά τους στη στέγασηκαι να μετακομίζουν σε μικρότερα σπίτια ή να αυξάνουν τον χρόνο μετακίνησης τους. Αυτό λαμβάνει χώρα σε ένα περιβάλλον αυστηρότερων κανονισμών για την αγορά κατοικίας στον απόηχο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, η οποία οδήγησε πολλές αρχές σε αυστηρότερους όρους πίστωσης εισάγοντας όρια στο στεγαστικό χρέος για τις τράπεζες ή για τους δανειολήπτες.
Όπως τονίζεται, οι αγορές στεγαστικών δανείων, κατοικιών και ενοικίων είναι όλες αλληλένδετες. Οι περισσότεροι άνθρωποι νοικιάζουν καταλύματα όταν φεύγουν για πρώτη φορά από το σπίτι. Πολλοί αποταμιεύουν για μια προκαταβολή, τελικά αγοράζουν οικιστικό ακίνητο με υποθήκη και σταδιακά το εξοφλούν, συσσωρεύοντας πλούτο. Οι πλουσιότεροι μπορεί ακόμη και να γίνουν ιδιοκτήτες και να παρέχουν ενοικιαζόμενες κατοικίες επενδύοντας σε ακίνητα «αγοράζοντας προς ενοικίαση» - συχνά δανείζονται ξανά για να το κάνουν.
Υποδεικνύεται ότι η απόκτηση υποθήκης γίνεται πολύ πιο δύσκολη εάν η παροχή πίστωσης είναι περιορισμένη. Οι περιορισμένοι υποψήφιοι βρίσκονται τώρα αντιμέτωποι με δύο επιλογές. Τα πλουσιότερα νοικοκυριά μπορούν να επιλέξουν ένα φθηνότερο ακίνητο από αυτό που σχεδίαζαν αρχικά - ίσως μικρότερο, χαμηλότερης ποιότητας ή σε φθηνότερη περιοχή - μειώνοντας το ποσό που δανείζονται για να ικανοποιήσουν τους αυστηρότερους περιορισμούς. Ωστόσο, όσοι ήδη αναζητούν πιο προσιτές ιδιοκτησίες μπορεί να βρεθούν εκτός αγοράς εντελώς.
Σύμφωνα με τους συντάκτες, σε κατάσταση ισορροπίας, αυτές οι εξελίξεις σημαίνουν ότι η ζήτηση για ενοικίαση καταλυμάτων αυξάνεται και η ζήτηση για τις περισσότερες ιδιοκατοικούμενες κατοικίες μειώνεται. «Περισσότεροι επενδυτές που αγοράζουν προς ενοικίαση πρέπει να εισέλθουν στην αγορά και να νοικιάσουν επιπλέον ακίνητα. Αλλά για να προσελκύσουν νέους επενδυτές στην αγορά, τα ενοίκια θα πρέπει να αυξηθούν. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν αναγνωρίζουμε την ετερογένεια των υποψήφιων επενδυτών», αναφέρεται.
Παράλληλα, μειώνεται και η συνολική ζήτηση από τα νοικοκυριά για στέγαση – προσαρμοσμένη στην ποιότητα. Αυτό τείνει να μειώσει τις τιμές των κατοικιών, αλλά όχι αρκετά για να αντισταθμίσει τις επιπτώσεις στην ευημερία της αυστηρότερης πίστωσης. Οι επίδοξοι αγοραστές εξακολουθούν να χρειάζονται κάπου για να ζήσουν και κάποιος πρέπει να κατέχει αυτό το ακίνητο». Κατά συνέπεια, υπάρχει μια μετατόπιση από το να έχετε το δικό σας σπίτι στην ενοικίαση και μια συγκέντρωση της ιδιοκτησίας κατοικίας μεταξύ των πλουσίων. Ωστόσο, αυτό δεν επηρεάζει τις συνολικές τιμές των κατοικιών, αλλά μάλλον την κατανομή του πλούτου», τονίζεται.
Αυτές οι αλλαγές στους οικονομικούς περιορισμούς, τα ενοίκια και τις τιμές των κατοικιών επηρεάζουν διαφορετικά νοικοκυριά με διαφορετικούς τρόπους. Οι μεγαλύτεροι χαμένοι είναι εκείνοι που δεν είναι επί του παρόντος ιδιοκτήτες σπιτιού και θα χρειαστούν πίστωση για να αποκτήσουν πρόσβαση στην ιδιοκτησία σπιτιού. Είναι ως επί το πλείστον νεαρά νοικοκυριά στο χαμηλότερο ή μεσαίο τμήμα της κατανομής του εισοδήματος. Ενώ η μειωμένη πρόσβαση σε πιστώσεις μειώνει σημαντικά την ευημερία, τα υψηλότερα ενοίκια έχουν ακόμη μεγαλύτερη αρνητική επίδραση στην ευημερία στα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος. Αντίθετα, τα νοικοκυριά που έχουν ήδη τα σπίτια τους δεν επηρεάζονται σε μεγάλο βαθμό από τη μεταρρύθμιση, ενώ επωφελούνται οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων.
Τι γίνεται με τα υψηλότερα επιτόκια;
Όπως αναφέρεται, η αύξηση των επιτοκίων κάνει την αποταμίευση σε χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία πιο ελκυστική σε σχέση με την επένδυση σε στέγαση. Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια πρέπει να αυξηθούν ακόμη περισσότερο για να διατηρηθούν οι μικροεπενδυτές κατοικιών στην αγορά.
Δεύτερον, «τα υψηλότερα επιτόκια διευκολύνουν επίσης την αποταμίευση για προκαταβολή, αν και βρίσκουμε ότι αυτό το αποτέλεσμα είναι ελάχιστο, επομένως οι ενοικιαστές εξακολουθούν να βρίσκονται σε χειρότερη θέση». Τρίτον, αυτό το σοκ μειώνει την ευημερία των σημερινών δανειοληπτών, εάν η υποθήκη τους έχει μεταβλητό επιτόκιο, καθώς και αυτή των επίδοξων ενυπόθηκων δανειοληπτών.
Αυτά τα αποτελέσματα υποδεικνύουν ότι οι πραγματικές αυξήσεις επιτοκίων έχουν άμεσο αντίκτυπο στα ενοίκια που μπορεί να μειώσουν την ψυχρή επίδραση της νομισματικής πολιτικής στον πληθωρισμό, όπως μετράται από τον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, καθώς τα ενοίκια αποτελούν μέρος του καλαθιού των νοικοκυριών.
Διαπιστώνεται ότι οι τιμές και τα ενοίκια κατοικιών αντιδρούν λιγότερο σε υψηλότερα επιτόκια εάν υπάρχουν πιστωτικά όρια, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι τα μακροπροληπτικά μέτρα συμβάλλουν στον περιορισμό της μετάδοσης κραδασμών προς και από την αγορά κατοικίας.
