Στο ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο που βρίσκεται στα σκαριά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων εναποθέτουν τις ελπίδες τους οι αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες προκειμένου να αντιμετωπίσουν τη φοροδιαφυγή που παρατηρείται.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που εξασφαλίσαμε από το Υφυπουργείο Τουρισμού, σήμερα είναι καταχωρισμένα στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων περίπου 6.500 ακίνητα (οικίες και διαμερίσματα) τα οποία ενοικιάζονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως είναι η Airbnb, η Booking.com και η VRBO. Όπως μας λέχθηκε αρμοδίως, τα 6.500 ακίνητα που είναι δηλωμένα αντιστοιχούν σε πέραν των 28 χιλιάδων κλινών και όπως εκτιμάται, είναι πολλαπλάσιος ο αριθμός των ακινήτων που δεν είναι καταχωρισμένα στο εν λόγω μητρώο. Για την ακρίβεια, όπως μας λέχθηκε από το Υφυπουργείο Τουρισμού, ουδείς γνωρίζει πόσες οικίες και διαμερίσματα μισθώνονται βραχυχρόνια αυτή τη στιγμή στην Κύπρο.
Το νομοθετικό πλαίσιο που δρομολογείται στις Βρυξέλλες, αναμένεται να είναι έτοιμο με τον νέο χρόνο, στόχο έχει να βάλει τάξη στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, να αποκαλύψει σε μεγάλο βαθμό τα κρυφά εισοδήματα και να αντιμετωπίσει τον αθέμιτο ανταγωνισμό που δέχονται σήμερα οι ξενοδόχοι. Πρόσθετα, θα ενισχυθεί η διαφάνεια, θα περιοριστούν οι απάτες και θα δοθεί η δυνατότητα στα κράτη μέλη να αποκτούν σφαιρική εικόνα για την αγορά και να τη ρυθμίζουν βάσει συγκεκριμένων δεδομένων.
Διαφάνεια και έλεγχος
Η νομοθετική ρύθμιση που προωθείται σε επίπεδο ΕΕ θα διασφαλίζει ότι, μόνο τα ακίνητα που θα είναι καταχωρισμένα στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων θα μπορούν να διαφημίζονται στις πλατφόρμες. Τα κράτη μέλη θα δημιουργήσουν ένα ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου για να λαμβάνουν δεδομένα από τις πλατφόρμες σε μηνιαία βάση σχετικά με τη δραστηριότητα των οικοδεσποτών αυτών των ακινήτων που θα διατίθενται προς ενοικίαση όπως για παράδειγμα, συγκεκριμένη διεύθυνση, αντίστοιχος αριθμός εγγραφής, διεύθυνση URL της καταχώρησης. Με τους νέους κανόνες θα απαιτείται μια απλή, διαδικτυακή διαδικασία εγγραφής για τα σπίτια βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ένα ευρωπαϊκό μητρώο. Οι διαδικτυακές πλατφόρμες θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι, οι πληροφορίες που παρέχονται από τους οικοδεσπότες των ακινήτων είναι αξιόπιστες και πλήρεις και ότι, ο αριθμός εγγραφής τους είναι σαφώς ορατός στον κατάλογο. Προβλέπεται, επίσης, ότι οι διαδικτυακές πλατφόρμες θα πρέπει να διενεργούν τακτικούς τυχαίους ελέγχους στις καταχωρίσεις και να αφαιρούν όσες δεν τηρούν τις διατάξεις.
Συνεργασία για φοροφυγάδες
Δέον να σημειωθεί ότι, χώρες όπως η Γαλλία, η Ελλάδα και η Ολλανδία συνεργάζονται ήδη με την Airbnb, την Booking.com και άλλες διαδικτυακές πλατφόρμες και εξασφαλίζουν στοιχεία για τις κρατήσεις που γίνονται σε ακίνητα με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Έτσι, εντοπίζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων που φοροδιαφεύγουν καθώς τα νοικιάζουν χωρίς να το δηλώνουν στις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες.
Φωνάζει ο ΣΤΕΚ
Ο Σύνδεσμος Τουριστικών Επιχειρήσεων Κύπρου (ΣΤΕΚ) φωνάζει τα τελευταία χρόνια για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb λόγω του αθέμιτου ανταγωνισμού που αυξάνεται διαρκώς. «Από τη μία», αναφέρει ο ΣΤΕΚ σε πρόσφατη ανακοίνωσή του, «υπάρχουν χιλιάδες καταλύματα που ακόμα δεν εγγράφηκαν στο σχετικό μητρώο κι άρα λειτουργούν τελείως ανεξέλεγκτα, παράνομα και αφορολόγητα, κι από την άλλη, υπάρχουν ακίνητα που εγγράφηκαν στο μητρώο μεν, αλλά παρέχουν υπηρεσίες ξενοδοχείων χωρίς να καταβάλλουν τα σχετικά τέλη/φορολογίες, να κατέχουν τις νενομισμένες άδειες και χωρίς να ακολουθούν τους ίδιους κανόνες λειτουργίας με τα ξενοδοχεία». Πρόσθετα, ο ΣΤΕΚ αναδεικνύει ακόμη μια σημαντική πτυχή: «Η διάθεση πολλών οικιστικών ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει δημιουργήσει σημαντική έλλειψη ακινήτων για αγορά και κυρίως ενοικίασης για σκοπούς μακροχρόνιας διαμονής, γεγονός που οδηγεί σε συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων». Με τον ΣΤΕΚ να επισημαίνει, παράλληλα, τα εξής: «Είναι γι’ αυτό τον λόγο που εδώ και καιρό πολλές ευρωπαϊκές πόλεις έχουν προχωρήσει σε αυστηρή ρύθμιση του τομέα, είτε σε σχέση με τη χρονική περίοδο κατά την οποία επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση, είτε σε σχέση ακόμα και με την αναστολή παραχώρησης περαιτέρω αδειών για βραχυχρόνια μίσθωση ή και απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές».
Πώς φορολογούνται
O έφορος Φορολογίας κ. Σωτήρης Μαρκίδης εξέδωσε πρόσφατα εγκύκλιο προς το προσωπικό του Τμήματος Φορολογίας με την οποία παρέχει διευκρινίσεις αναφορικά με τον φορολογικό χειρισμό των εισοδημάτων που προκύπτουν από υποστατικά και καταλύματα που προσφέρονται για ενοικίαση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας τύπου Airbnb ή Booking, μέσω ιστοσελίδων ή άλλως πως. Συγκεκριμένα, καταγράφονται οι πιο κάτω περιπτώσεις και ο φορολογικός χειρισμός τους για τον ιδιοκτήτη:
1 Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (νομικό ή φυσικό πρόσωπο) διαχειρίζεται το ακίνητο για σκοπούς ενοικίασης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας ή άλλως πως, για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις. Ο φορολογικός χειρισμός του ιδιοκτήτη αναφορικά με το εισόδημα από τις εν λόγω μισθώσεις έχει ως εξής:
- Για σκοπούς φόρου εισοδήματος, το φορολογητέο εισόδημα είναι το κέρδος, δηλαδή, οι μεικτές εισπράξεις μείον έξοδα που έγιναν πλήρως και αποκλειστικά για κτήση του εισοδήματος, κεφαλαιουχικές εκπτώσεις και δαπάνη για τόκους.
- Το εισόδημα δεν υπόκειται σε έκτακτη αμυντική εισφορά.
- Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο υπόκειται σε εισφορά ΓεΣΥ στο κέρδος ως υπολογίστηκε για σκοπούς φόρου εισοδήματος. Η εισφορά ΓεΣΥ πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη με αυτοφορολογία ανά εξαμηνία και ο ενοικιαστής δεν έχει υποχρέωση να παρακρατεί την εισφορά στην πηγή.
2 Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (νομικό ή φυσικό πρόσωπο) αναθέτει σε διαχειριστή τη διαχείριση του ακινήτου για σκοπούς βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας ή άλλως πως. Ο φορολογικός χειρισμός του ιδιοκτήτη αναφορικά με το εισόδημα από τις ενοικιάσεις περιγράφεται πιο πάνω. Σημειώνεται ότι η αμοιβή του διαχειριστή επιτρέπεται να αφαιρεθεί ως έξοδο από το φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη για σκοπούς φόρου εισοδήματος. Σημειώνεται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο καταβάλλει εισφορά ΓεΣΥ.
3 Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (νομικό ή φυσικό πρόσωπο) ενοικιάζει το ακίνητο σε διαχειριστή-ενοικιαστή στον οποίο παραχωρεί την αποκλειστική εκμετάλλευση σε βραχυχρόνια ή μακροχρόνια βάση και έναντι καθορισμένου ενοικίου με βάση συμφωνία ενοικίασης. Ο διαχειριστής αναλαμβάνει και επιβαρύνεται με όλα τα έξοδα του ακινήτου. Ο φορολογικός χειρισμός του ιδιοκτήτη αναφορικά με το εισόδημα από την ενοικίαση έχει ως ακολούθως: Για σκοπούς φόρου εισοδήματος, το φορολογητέο εισόδημα για φυσικό πρόσωπο ισούται με τα μεικτά ενοίκια μείον την έκπτωση 20% επί των μεικτών ενοικίων, τις κεφαλαιουχικές εκπτώσεις και της δαπάνης για τόκους. Το φορολογητέο εισόδημα για νομικό πρόσωπο ισούται με τα μεικτά ενοίκια μείον έξοδα που έγιναν πλήρως και αποκλειστικά για κτήση του εισοδήματος, κεφαλαιουχικές εκπτώσεις και δαπάνη για τόκους.
