Μέτρια ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες αναμένεται στην ευρωζώνη, σύμφωνα με το δείκτη Sharpe της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Σε άρθρο που υπογράφουν οι Niccolò Battistini, Adam Baumann, Johannes Gareis and Desislava Rusinova, αναφέρεται ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούν δείκτη της οικονομίας και η Έρευνα Καταναλωτικών Προσδοκιών (CES) της ΕΚΤ προσφέρει έγκαιρες πληροφορίες για το πώς τα νοικοκυριά αντιλαμβάνονται την ελκυστικότητά τους.
«Οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν σημασία τόσο σε ατομικό όσο και σε συνολικό επίπεδο.Για πολλούς ανθρώπους, αποτελούν την πιο σημαντική οικονομική απόφαση στη ζωή τους, ενώ σε μακροοικονομικό επίπεδο χρησιμεύουν κυρίως ως κύριος δείκτης της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας», αναφέρεται.
Συνολικά, αυτές οι δύο προοπτικές υποδηλώνουν ότι οι αντιλήψεις των νοικοκυριών περιέχουν πολύτιμες πληροφορίες για την παρακολούθηση των διακυμάνσεων στις επενδύσεις σε κατοικίες και επίσης, ενδεχομένως, για την πρόβλεψη ευρύτερων οικονομικών εξελίξεων.
Η CES παρέχει ένα άμεσο, ποιοτικό μέτρο του κλίματος των νοικοκυριών απέναντι στη στέγαση ως επένδυση - δηλαδή το ποσοστό των ερωτηθέντων που σήμερα θεωρούν την αγορά ενός ακινήτου στη γειτονιά τους ως καλή επένδυση. Για να συμπληρώσει αυτό το μέτρο, η ΕΚΤ εισήγαγε έναν έμμεσο, ποσοτικό δείκτη της ελκυστικότητας των επενδύσεων σε κατοικίες για τα νοικοκυριά: τον δείκτη Sharpe, έναν ευρέως χρησιμοποιούμενο χρηματοοικονομικό δείκτη που συσχετίζει την απόδοση μιας επένδυσης με τον κίνδυνο της.
Ο δείκτης Sharpe για τις κατοικίες προκύπτει από τις προσδοκίες των νοικοκυριών για τις τιμές των κατοικιών, σε συνδυασμό με ένα μέτρο του επιτοκίου άνευ κινδύνου. Συγκεκριμένα, ο δείκτης λαμβάνει τον μέσο όρο του πληθυσμού των προσδοκιών του μέσου νοικοκυριού για την αύξηση των τιμών των κατοικιών σε ορίζοντα ενός έτους και αφαιρεί μια απόδοση άνευ κινδύνου - που προσεγγίζεται από το παρατηρούμενο επιτόκιο στις καταθέσεις ενός έτους. Αυτή η διαφορά στη συνέχεια διαιρείται με ένα μέτρο της αβεβαιότητας των νοικοκυριών σχετικά με την αύξηση των τιμών των κατοικιών - που υπολογίζεται ως ο μέσος όρος των τυπικών αποκλίσεων των προσδοκιών των νοικοκυριών για την αύξηση των τιμών των κατοικιών σε ορίζοντα ενός έτους.
Ο δείκτης αυξάνεται είτε όταν τα νοικοκυριά αναμένουν ισχυρότερη αύξηση των τιμών των κατοικιών σε σχέση με τα ισχύοντα επιτόκια άνευ κινδύνου (δηλαδή, υψηλότερη υπερβάλλουσα απόδοση των επενδύσεων σε κατοικίες), είτε όταν είναι πιο σίγουρα για τις προσδοκίες τους. Και όταν συμβαίνει το αντίθετο, μειώνεται. Με αυτόν τον τρόπο, καταγράφει τις μεταβολές στην αντιληπτή οικονομική ελκυστικότητα των επενδύσεων σε κατοικίες.
Βελτίωση τον τελευταίο χρόνο
Σύμφωνα με τους συντάκτες, ο δείκτης Sharpe για τις κατοικίες έχει βελτιωθεί σημαντικά τον τελευταίο χρόνο, αλλά παρέμεινε κάτω από το υψηλότερο επίπεδό του στις αρχές του 2022.
Μετά την πανδημία COVID-19, ανέβηκε σε υψηλό επίπεδο στις αρχές του 2022 πριν μειωθεί απότομα. Ένα σημείο καμπής σημειώθηκε στα τέλη του 2023, όταν ο δείκτης άρχισε να ανακάμπτει σταθερά.
Μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2025, είχε αυξηθεί ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο του δείγματος, αλλά παρέμεινε πολύ κάτω από το προηγούμενο υψηλό του. Ένα γενικά παρόμοιο μοτίβο παρατηρείται για τον δείκτη «στέγαση ως καλή επένδυση» (το ποσοστό των ερωτηθέντων που θεωρούν την αγορά ενός ακινήτου στη γειτονιά τους σήμερα ως καλή επένδυση). Αυτός άρχισε τόσο να μειώνεται όσο και να ανακάμπτει κάπως νωρίτερα από τον δείκτη Sharpe για τις κατοικίες και διαμορφώθηκε ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο του δείγματος τον Σεπτέμβριο του 2025, αν και εξακολουθεί να είναι κάτω από το υψηλότερο επίπεδό του το 2021.
Εξετάζοντας τα συστατικά του στοιχεία, τα τελευταία χρόνια ο δείκτης Sharpe για τις κατοικίες αντανακλά κυρίως τις διακυμάνσεις στις προσδοκίες για την αύξηση των τιμών των κατοικιών και στο επιτόκιο άνευ κινδύνου .
Μεταξύ τέλους του 2021 και των μέσων του 2023, ο (ετήσιος ρυθμός αύξησης του) δείκτης Sharpe για τις κατοικίες μειώθηκε σημαντικά. Αρχικά, η αβεβαιότητα για την αύξηση των τιμών των κατοικιών και αργότερα οι προσδοκίες για την μέση αύξηση των τιμών των κατοικιών επηρέασαν τις αντιλήψεις των νοικοκυριών για την ελκυστικότητα των κατοικιών.
Επιπλέον, η αύξηση του επιτοκίου άνευ κινδύνου κατά τη φάση σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ άσκησε επίσης καθοδική πίεση στον δείκτη Sharpe για τις κατοικίες από τα μέσα του 2022 έως τα τέλη του 2023. Η αύξηση του δείκτη Sharpe για τις κατοικίες από τον Ιούλιο του 2023 υποστηρίχθηκε από την αύξηση των προσδοκιών των νοικοκυριών για την αύξηση των τιμών των κατοικιών, με μόνο μια μικρή συμβολή από την αβεβαιότητα.
Επιπλέον, αντανακλά την πτώση του επιτοκίου άνευ κινδύνου, καθώς η νομισματική πολιτική έχει ομαλοποιηθεί ξανά ως απάντηση στην υποχώρηση των πληθωριστικών πιέσεων.
Διαφορές ανάλογα με δημογραφικά και οικονομικά χαρακτηριστικά
Ο μέσος δείκτης Sharpe για τις κατοικίες κατά την περίοδο από τον Απρίλιο του 2020 έως τον Σεπτέμβριο του 2025 ποικίλλει σημαντικά μεταξύ των νοικοκυριών ανάλογα με τα δημογραφικά και οικονομικά τους χαρακτηριστικά, καθώς οι απόψεις τόσο για τις μελλοντικές τιμές των κατοικιών όσο και για την αβεβαιότητα γύρω από αυτές διαφέρουν .
Κατά μέσο όρο, τα νοικοκυριά μεγαλύτερης ηλικίας, ανδρών, πλουσιότερων, εργαζομένων και πιο οικονομικά εγγράμματων εμφανίζουν υψηλότερους δείκτες Sharpe από την αντίστοιχη ομάδα αναφοράς νοικοκυριών. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη χαμηλότερη αβεβαιότητα σχετικά με τις προσδοκίες για τις τιμές των κατοικιών, αν και οι διαφορές στις προσδοκίες για τις μέσες τιμές των κατοικιών παίζουν επίσης ρόλο για ορισμένες κατηγορίες.
Όσον αφορά τις επιλογές στέγασης, τα νοικοκυριά που ζουν σε πόλεις ή προαστιακές περιοχές αναφέρουν υψηλότερους δείκτες από εκείνους στις αγροτικές περιοχές, αντανακλώντας κυρίως τις υψηλότερες προσδοκίες για αύξηση των μέσων τιμών των κατοικιών.
Επιπλέον, ο δείκτης Sharpe για τις κατοικίες είναι συνήθως χαμηλότερος για τους ιδιοκτήτες κατοικιών από ό,τι για τους ενοικιαστές, λόγω των χαμηλότερων μέσων προσδοκιών. Μεταξύ των ιδιοκτητών κατοικιών, ωστόσο, δεν διαφέρει σημαντικά μεταξύ των πλήρων ιδιοκτητών και εκείνων με στεγαστικά δάνεια.
Ο δείκτης Sharpe στις κατοικίες υποδηλώνει περαιτέρω μέτρια ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες. Η σύγκριση των εξελίξεων στον δείκτη Sharpe στις κατοικίες και στις πραγματικές πωλήσεις κατοικιών δείχνει στενή συσχέτιση μεταξύ των δύο , γεγονός που υποδηλώνει ότι ο δείκτης Sharpe στις κατοικίες αποτελεί σχετικό δείκτη για την παρακολούθηση των ευρύτερων εξελίξεων στην αγορά κατοικίας.
Συγκεκριμένα, η αύξηση του δείκτη έως τον Σεπτέμβριο του 2025 υποδηλώνει ότι οι πωλήσεις κατοικιών είναι πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται, μετά την ελαφρά μείωσή τους στο δεύτερο τρίμηνο. Αυτό, με τη σειρά του, θα πρέπει να υποστηρίξει μια θετική βραχυπρόθεσμη προοπτική για τις επενδύσεις σε κατοικίες και για την κατανάλωση οικιακών αγαθών, οι οποίες τείνουν να ακολουθούν τις εξελίξεις στις πωλήσεις κατοικιών.
