Μερική λύση, σε ό,τι αφορά τον αριθμό των επηρεαζομένων, στο πρόβλημα των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων δίνει η πρόταση νόμου της κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών, Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως η οποία κατατέθηκε χθες στην ολομέλεια της Βουλής.
Η νέα νομοθεσία προσφέρει ουσιαστική διέξοδο σε χιλιάδες εγκλωβισμένους αγοραστές, διασφαλίζοντας την απόκτηση τίτλου ιδιοκτησίας και προστασία από εκποιήσεις, αλλά δεν καλύπτει το σύνολο των περιπτώσεων. Παραμένει, συνεπώς, η ανάγκη περαιτέρω ρυθμίσεων για όσους αποκλείονται λόγω πολεοδομικών ή άλλων νομικών εμποδίων.
Σκοπός της πρότασης νόμου είναι η τροποποίηση του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ώστε να τροποποιηθούν οι διατάξεις που αφορούν την προστασία των καλούμενων εγκλωβισμένων αγοραστών, μετά την έκδοση απόφασης του Εφετείου, δυνάμει της οποίας οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ έως 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ως αντίθετες με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση οι προτεινόμενες ρυθμίσεις κρίνονται αναγκαίες, «καθότι αποσκοπούν στην επίλυση, εντός του συνταγματικού πλαισίου, του σοβαρού προβλήματος με τους αγοραστές ακινήτων που, παρότι έχουν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο τελευταίος αδυνατεί να μεταβιβάσει επ' ονόματί τους το ακίνητο λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών».
Η πρόταση νόμου επιχειρεί στο προοίμιο να δώσει ένα ισχυρότερο συνταγματικό περίβλημα καθώς γίνεται επίκληση στο Άρθρο 23 του Συντάγματος το οποίο προβλέπει τη δυνατότητα ρύθμισης των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας προσώπου με νομοθετικές ρυθμίσεις οι οποίες είναι σύμφωνες με την αρχή της αναλογικότητας και για την προστασία των δικαιωμάτων των καλόπιστων μερών. Ταυτόχρονα αναγνωρίζεται ότι εξακολουθεί να υφίσταται η ανάγκη εξισορρόπησης των συνταγματικών δικαιωμάτων όλων των εμπλεκόμενων μερών σε μία σύμβαση πώλησης.
Η πρόταση
Η πρόταση νόμου θέτει αυστηρές προϋποθέσεις. Η σύμβαση αγοράς πρέπει να έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι 31/12/2014 και να έχει εκδοθεί δικαστικό διάταγμα μέχρι 31/12/2024. Επίσης, απαιτείται η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας ή δυνατότητα έκδοσής του, καθώς και συγκατάθεση για άρση βαρών όπου χρειάζεται.
Ειδικότερα, σε περίπτωση κατά την οποία το αντικείμενο της σύμβασης βαραίνουν εγγεγραμμένα εμπράγματα βάρη ή/και απαγορεύσεις, τα οποία προηγούνται της κατάθεσης της σύμβασης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και έχει υποβληθεί έγγραφη συγκατάθεση των προσώπων προς όφελος των οποίων αυτά επενεργούν για την απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωσή τους, τότε θα εκτελείται η μεταβίβαση.
Εάν τα πρόσωπα προς όφελος των οποίων επενεργούν τα εγγεγραμμένα εμπράγματα βάρη ή/και οι απαγορεύσεις αρνούνται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα την παροχή της ως άνω προβλεπόμενης έγγραφης συγκατάθεσης και νοουμένου ότι το τίμημα πώλησης έχει πλήρως εξοφληθεί, η εν λόγω συγκατάθεση δύναται να εξασφαλίζεται με διάταγμα δικαστηρίου.
Ο διευθυντής του Κτηματολογίου μπορεί να προβαίνει σε εξέταση αιτήσεων οι οποίες υποβλήθηκαν πριν από την ημερομηνία ισχύος της προτεινόμενης νομοθεσίας, νοουμένου ότι είναι εφικτή η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο το οποίο είναι αντικείμενο της σύμβασης και ο τίτλος ιδιοκτησίας υποβληθεί εντός χρονικής προθεσμίας δύο (2) χρόνων και οκτώ (8) μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου. Σε περίπτωση κατά την οποία ο διευθυντής διαπιστώνει ότι κατά τη λήξη της ως άνω προβλεπόμενης προθεσμίας δεν είναι εφικτή η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας για οποιονδήποτε άλλον λόγο, δύναται να απορρίψει την αίτηση.
Εκτιμάται ότι από τις περίπου 9.500 περιπτώσεις οι 4.000 θα μπορέσουν να επιλυθούν με τη νέα ρύθμιση, κυρίως όσοι έχουν τίτλο ή μπορούν να τον αποκτήσουν.
