Πρόνοιες που καθορίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ενοίκων και των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, καθώς επίσης και τη θεσμοθέτηση της ύπαρξης διαχειριστικής επιτροπής, με στόχο τη διαχείριση, την εποπτεία και την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών, περιλαμβάνονται στο τελικό προσχέδιο του νομοσχεδίου το οποίο επιχειρεί να βάλει τέλος στο μπάχαλο που επικρατεί σε πολυκατοικίες, και ταυτόχρονα θα συμβάλει στη λύση του προβλήματος με τις ασυντήρητες επικίνδυνες οικοδομές. Το προσχέδιο για τη διαχείριση και λειτουργία κοινόκτητων οικοδομών, το οποίο εξασφάλισε και παρουσιάζει ο «Π», ετοίμασε το Τμήμα Κτηματολογίου σε συνεργασία με την επίτροπο Νομοθεσίας Λουίζα Χριστοδουλίδου Ζαννέτου. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο με τίτλο «O περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2022» αποσκοπεί στην επίλυση σοβαρών θεμάτων, όπως για παράδειγμα την μη ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής, τη μη καταβολή κοινοχρήστων, την ασφάλιση, τη μερική ή ολική καταστροφή της οικοδομής. Το νομοσχέδιο, το οποίο έχει περάσει από τη διαδικασία της δημόσιας διαβούλευσης με τις παρατηρήσεις των φορέων να έχουν εισαχθεί στο κείμενο, θα παρέχει ευελιξία στις διαχειριστικές επιτροπές έτσι ώστε να μπορούν να ασκούν τα καθήκοντά τους, δεδομένου ότι ιδιοκτήτες μονάδων διαφεύγουν των υποχρεώσεών τους και πολλά ακίνητα δεν συντηρούνται επαρκώς, με διάφορους κινδύνους για την ασφάλεια να ελλοχεύουν.
Υπηρεσία Κοινόκτητων Οικοδομών
Το νομοσχέδιο προβλέπει τη σύσταση Υπηρεσίας Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών. Η Υπηρεσία θα είναι αρμόδια για την ανάπτυξη και τον συντονισμό των απαραίτητων δράσεων για την εγγραφή και την εποπτεία διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, άνευ επηρεασμού των εξουσιών που ασκούνται από άλλα όργανα της Δημοκρατίας, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Υπηρεσία ορίζεται η κατά διοικητική περιφέρεια αρμόδια οικοδομική αρχή όπως υφίσταται ή όπως καθορίζεται στην ισχύουσα νομοθεσία. Για τη συγκεκριμένη πρόνοια υπάρχει αντίδραση από την πλευρά του Υπουργείου Οικονομικών, το οποίο υποστηρίζει πως οι τοπικές αρχές θα υποχρεωθούν να προσλάβουν προσωπικό για τη δημιουργία τής εν λόγω υπηρεσίας, το οποίο με την εφαρμογή της μεταρρύθμισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης θα τεθεί σε πλεονασμό. Πρόκειται, ωστόσο, όπως μας έχει λεχθεί, για μια παράμετρο η οποία μπορεί να ρυθμιστεί με μια πρόνοια στο νομοσχέδιο που να το θέτει σε ισχύ όταν γίνουν οι αλλαγές στους δήμους και τις κοινότητες με βάση τη μεταρρύθμιση που έχει ψηφιστεί από τη Βουλή.
Διά νόμου διαχειριστική επιτροπή
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, κάθε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της, εκτός και αν εξαιρεθεί από την Υπηρεσία. Στη διαχειριστική επιτροπή δεν μπορούν να μετέχουν άτομα που δεν είναι κύριοι των μονάδων, ή κύριοι της κοινόκτητης οικοδομής.
Οι αρμοδιότητες της διαχειριστικής επιτροπής:
(α) ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των ιδιοκτητών,
(β) είναι υπεύθυνη για την επιβολή εφαρμογή του νόμου και των εσωτερικών ή πρότυπων εσωτερικών κανονισμών,
(γ) ασκεί τις εξουσίες και εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει του παρόντος νόμου.
Η διαχειριστική επιτροπή θα μπορεί να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την οικοδομή σε δικαστήριο, σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι ιδιοκτήτης ή όχι, καθώς επίσης και να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και διαχείρισή της. Θα έχει αρμοδιότητα να επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για τη μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων ο κύριος ή οι κύριοι των μονάδων δεν συνείσφεραν. Η επιτροπή θα έχει την υποχρέωση να διαχειρίζεται την πολυκατοικία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των κανονισμών και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του νόμου αυτού ή των κανονισμών. Να διατηρεί σε καλή και λειτουργική κατάσταση και να συντηρεί το κτήριο, και να συγκαλεί γενική συνέλευση των ιδιοκτητών τουλάχιστον μια φορά τον χρόνο.
Αν οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης μονάδας παραλείπει ή αμελεί να καταβάλλει τα κοινόχρηστα, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί:
- Να απαιτήσει με αγωγή το οφειλόμενο ποσό, με νόμιμο τόκο και μετά από έκδοση σχετικής απόφασης του δικαστηρίου δύναται να εγγράψει εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία του αμελούς ιδιοκτήτη για το αντίστοιχο ποσό των οφειλόμενων εξόδων.
- Να επιβάλει περιορισμούς σχετιζόμενους με την πρόσβαση σε ή από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση ή συντήρηση όπου δεν υπήρχε συνεισφορά, χωρίς όμως να αποκόπτεται η πρόσβαση στη μονάδα του.
- Να επιβάλει χρηματικό πρόστιμο στον ιδιοκτήτη που αρνείται ή αμελεί να καταβάλει τα αναλογούντα σ’ αυτόν κοινόχρηστα ή δαπάνες.
Σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης μονάδας έχει εκμισθωμένη τη μονάδα του και δεν καταβάλει το ποσό που οφείλει, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταβάλει το ποσό που οφείλει ο ιδιοκτήτης της μονάδας στη διαχειριστική επιτροπή και στη συνέχεια να αφαιρέσει το καταβληθέν ποσό από το οφειλόμενο στον ιδιοκτήτη της μονάδας μίσθωμα, τηρουμένων των όρων της σχετικής σύμβασης μίσθωσης.
Ενέργειες για στατική μελέτη
Η διαχειριστική επιτροπή οφείλει να προβαίνει στις αναγκαίες ενέργειες, όταν και εφόσον αυτό κριθεί απαραίτητο ή/και αφού παρέλθουν τα δέκα έτη από την ημερομηνία κατασκευής της κοινόκτητης οικοδομής, ώστε να διενεργείται μελέτη καταλληλότητας της οικοδομής. Η μελέτη θα διεξάγεται ανά δεκαετία εκτός και αν αυτό κριθεί απαραίτητο να γίνει νωρίτερα. Στην περίπτωση που η σχετική μελέτη αποδείξει την επικινδυνότητα της κοινόκτητης οικοδομής, η διαχειριστική επιτροπή οφείλει να ενημερώσει τους ιδιοκτήτες και την αρμόδια αρχή για τις αναγκαίες ενέργειες, με βάση τις πρόνοιες του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, όπως αυτός εκάστοτε τροποποιείται ή αντικαθίσταται.
Ευθύνες ιδιοκτητών και ενοίκων
Το νομοσχέδιο καθορίζει και τις ευθύνες των ιδιωκτητών και ενοίκων της οικοδομής. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις πρόνοιες, δεν θα χρησιμοποιεί τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας με τέτοιο τρόπο ώστε να επηρεάζεται η εμφάνιση ή η καλαισθησία της οικοδομής. Δεν θα μετατρέπει την αρχικά συμφωνημένη χρήση της μονάδας του σε άλλη χρήση που αντίκειται στους κανονισμούς αυτούς ή που απαγορεύεται από αυτούς. Δεν θα αναρτά, εκθέτει ή τοποθετεί οποιοδήποτε αντικείμενο ή ρουχισμό από εξώστη, βεράντα, οροφή, κιγκλίδωμα, πόρτα ή παράθυρο ή από οποιοδήποτε άλλο εξωτερικό τμήμα της κοινόκτητης οικοδομής ή από οποιοδήποτε τμήμα της κοινόκτητης οικοδομής ώστε να είναι ορατό από έξω. Δεν φράσσει με αντικείμενα την κύρια και τη βοηθητική είσοδο. Δεν προβαίνει σε αισθητική αλλαγή των εξωτερικών χώρων της οικοδομής και δεν θα αναρτά ή τοποθετεί διαφημιστικά σε οποιοδήποτε εξωτερικό τμήμα της κοινόκτητης οικοδομής. Στους ενοίκους απαγορεύεται επίσης η αποθήκευση υλικών που μπορούν να ενοχλήσουν τους άλλους. Δεν θα ρίχνει στις αποχετεύσεις οποιαδήποτε συμπαγή ή άχρηστα αντικείμενα που είναι δυνατό να κλείσουν τους αγωγούς και δεν θα εναποθέτει άχρηστα ή σκύβαλα οπουδήποτε αλλού, εκτός από τα σκυβαλοδοχεία. Το νομοσχέδιο απαγορεύει σε ένοικο να κρεμά, τινάζει, βουρτσίζει, καθαρίζει ή κτυπά χαλιά, μαξιλάρια ή άλλα οικιακά αντικείμενα ή ρουχισμό από οποιοδήποτε εξωτερικό χώρο. Δεν θα διατηρεί οποιοδήποτε ζώο, εκτός και αν δεν προκαλεί. Δεν θα επιτρέπει το τραγούδι ή το παίξιμο οποιουδήποτε μουσικού ή μηχανικού οργάνου ή τη χρησιμοποίηση οποιουδήποτε γραμμοφώνου, ραδιοφώνου, μαγνητοφώνου, τηλεόρασης ή συσκευής εγγραφής με τρόπο που να ενοχλεί οποιονδήποτε.
