*Λες Μάνισον
Με τη ζήτηση για κατοικίες από ντόπιους και ιδιαίτερα από αλλοδαπούς για ακίνητα στις παραλιακές πόλεις, και τους ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας που ενοικιάζουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες, τα ενοίκια και οι τιμές αγοράς κατοικιών αυξήθηκαν ραγδαία τα τελευταία χρόνια
Τα στοιχεία για τα έτη 2022 έως 2024 και τους πρώτους επτά μήνες του 2025 δείχνουν ότι οι αγορές κυπριακών ακινήτων από αλλοδαπούς αυξάνονται ραγδαία. Αυτή η φρενίτιδα στην αγορά ακινήτων στην Κύπρο από αλλοδαπούς ιδιώτες και εταιρείες, όπως και σε άλλες μεσογειακές χώρες, έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων και σε στεγαστική κρίση σε συγκεκριμένες περιοχές. Για την ανάσχεση αυτών των δυσμενών εξελίξεων στην αγορά ακινήτων και για να καταστεί η στέγαση πιο προσιτή για τους ντόπιους κατοίκους, χώρες όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία λαμβάνουν διορθωτικά μέτρα.
Ωστόσο, σε αυτό το στάδιο οι κυπριακές Αρχές δεν φαίνεται να εξετάζουν μέτρα για την αναχαίτιση της αυξανόμενης ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας από αλλοδαπούς. Επιπλέον, η κυπριακή κυβέρνηση με τις φορολογικές της πολιτικές και άλλες πρωτοβουλίες, όπως το πρόγραμμα «χρυσή» βίζα, συνεχίζει να προωθεί την προνομιακή κατανομή πόρων στον περισσότερο προνομιακό τομέα των ακινήτων που με τη σειρά του επιδεινώνει τις ανισότητες στον πλούτο και τις ανισότητες μεταξύ των γενεών, καθώς και την εκτροπή πόρων από πιο οικονομικά και κοινωνικά παραγωγικές επενδύσεις.
Οι εξελίξεις
Το περιβόητο πρόγραμμα των «χρυσών» διαβατηρίων (πολιτογράφηση μέσω επενδύσεων) τερματίστηκε στα τέλη του 2020 λόγω της δημοσιοποίησης σκανδάλων που σχετίζονταν με την εφαρμογή του προγράμματος. Αντικαταστάθηκε από το λεγόμενο πρόγραμμα «χρυσή» βίζα, το οποίο δίνει τη δυνατότητα σε υπηκόους τρίτων χωρών να αποκτήσουν βίζα και μόνιμη διαμονή στην Κύπρο με αντάλλαγμα μια επένδυση τουλάχιστον €300.000.
Μετά την κάμψη των πωλήσεων κυπριακών ακινήτων σε αλλοδαπούς το 2020 και το 2021, η αγορά τέτοιων ακινήτων από υπηκόους τρίτων μερών στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσής» βίζας έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Πράγματι, σε πρόσφατη έκθεσή του ο Γενικός Ελεγκτής ανέφερε ότι ένα αυξανόμενο και μεγάλο μέρος των συνολικών πωλήσεων κυπριακών ακινήτων αφορούσε υπηκόους τρίτων χωρών, συμπεριλαμβανομένων Λιβανέζων, Ισραηλινών, Ρώσων και Κινέζων. Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι 4.321 ή 27,4% των συνολικών πωλήσεων ακίνητης ιδιοκτησίας το 2024 ήταν εκτός ΕΕ.
Ωστόσο, ο Γενικός Ελεγκτής προσθέτει, με ιδιαίτερη έμφαση, ότι το ποσοστό των υπηκόων τρίτων χωρών που αγοράζουν κυπριακή ακίνητη περιουσία «είναι πλασματικό και υποεκτιμημένο και δεν περιλαμβάνει κυπριακές εταιρείες ή εταιρείες της ΕΕ ξένων συμφερόντων». Στο πλαίσιο αυτό, μια εταιρεία που ελέγχεται από δικαιούχους εκτός ΕΕ που έχουν συσταθεί στην Κύπρο ή την ΕΕ κατατάσσεται ως εγχώρια οντότητα.
Επιπλέον, τους πρώτους επτά μήνες του 2025 οι αγορές κυπριακών ακινήτων από αλλοδαπούς συνέχισαν να παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις, ξεπερνώντας το 15%, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024, με προεξέχοντες αγοραστές τους υπηκόους του Ισραήλ, του Λιβάνου και της Ρωσίας, σύμφωνα με τα συμβόλαια πώλησης που κατατέθηκαν στα κτηματολογικά γραφεία Λάρνακας, Λεμεσού και Πάφου.
Συνέπειες
Με τη ζήτηση για κατοικίες από εγχώριους κατοίκους και ιδιαίτερα από αλλοδαπούς για ακίνητα στις παραλιακές πόλεις, και τους ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας που ενοικιάζουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες, τα ενοίκια και οι τιμές αγοράς κατοικιών αυξήθηκαν ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, υπήρξε σημαντική απόκλιση στην έκταση της αύξησης των τιμών των κατοικιών μεταξύ των πόλεων. Ενώ τα ενοίκια στη Λευκωσία αυξήθηκαν κατά 48% μεταξύ 2016 και 2024, σε ορισμένες περιοχές της Λεμεσού διπλασιάστηκαν κατά την ίδια περίοδο. Αλλά, ακόμη και στη Λευκωσία οι τιμές των κατοικιών έχουν γίνει απλησίαστες για πολλούς νέους και οικογένειες με χαμηλότερο εισόδημα.
Ως αποτέλεσμα, όλο και περισσότεροι νέοι ζουν με τους γονείς τους και αναβάλλουν να δημιουργήσουν οικογένεια και να μεγαλώσουν παιδιά λόγω του υψηλού και αυξανόμενου κόστους διαβίωσης, ιδίως του κόστους που συνδέεται με τη στέγαση και τη φροντίδα των παιδιών.
Κατά συνέπεια, με τη νεότερη γενιά να ενοικιάζει, και τους γονείς τους να κατέχουν ακίνητη περιουσία, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας τους, διαιωνίζεται στην Κύπρο η μεγάλη ανισότητα του πλούτου μεταξύ των γενεών. Επιπλέον, με τους απογόνους των πλουσιότερων γονέων να μπορούν να επωφελούνται δυσανάλογα με τη χρηματοδότηση για στέγαση και να κληρονομούν όλο και περισσότερα περιουσιακά στοιχεία από τους πλουσιότερους γονείς τους, η άνιση κατανομή του πλούτου στις νεότερες γενιές της Κύπρου ενισχύεται επίσης.
Επιπλέον, για να ικανοποιήσουν τη συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση για στέγαση από τουρίστες, ξένους επαγγελματίες και εύπορους που αναζητούν καταφύγιο από πολεμικές συγκρούσεις, οι κατασκευαστές ακινήτων επικεντρώνονται στην κατασκευή πολυτελών συγκροτημάτων διαμερισμάτων, όπως τα πολυώροφα διαμερίσματα στη Λεμεσό, αντί για την κατασκευή φθηνότερων κοινωνικών κατοικιών. Αυτό όχι μόνο περιορίζει την προσφορά προσιτής στέγασης για ένα σημαντικό μέρος του πληθυσμού, αλλά έχει αποσπάσει σημαντικά κεφάλαια και ανθρώπινους πόρους από επενδύσεις σε έργα και δραστηριότητες που θα μπορούσαν να είναι οικονομικά και κοινωνικά πιο παραγωγικές.
Ενώ οι κυβερνητικές πολιτικές συνεχίζουν να προωθούν τη κατανομή πόρων στον τομέα των ακινήτων και να καθιστούν την Κύπρο ανταγωνιστική στην προσέλκυση τουριστών και ξένων επενδύσεων και επαγγελματιών, μια τέτοια στρατηγική ενέχει κινδύνους. Για παράδειγμα, εάν οι απαιτήσεις για το κυπριακό τουριστικό προϊόν και τα ακίνητα συνεχιστούν με τους σημερινούς ρυθμούς, η αγορά κατοικίας και το συναφές κοινωνικό περιβάλλον, πιθανό να κατακερματισθεί περισσότερο. Οι πιο χαμηλόμισθοι θα στριμώχνονται από κοινού σε φτωχότερες κατοικίες, ενώ οι πλουσιότεροι πιθανότατα θα νοικιάζουν και θα αποκτούν όλο και περισσότερο καλύτερες περιουσίες.
Αντιμετώπιση
Η παραπάνω ανάλυση δείχνει ότι οι διαφορές μεταξύ προσφοράς και ζήτησης σε διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο πρέπει να εξισορροπηθούν. Επί του παρόντος, η φορολογική και επενδυτική πολιτική της κυβέρνησης τροφοδοτεί υπερβολικά τη ζήτηση για ακριβότερα ακίνητα. Σε αντίθεση με 21 χώρες της ΕΕ, στην Κύπρο δεν υπάρχει σημαντικός επαναλαμβανόμενος προοδευτικός φόρος επί της ακίνητης περιουσίας, ούτε φόρος κληρονομιάς. Επιπλέον, τα τέλη χαρτοσήμου στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι πολύ χαμηλά, ενώ για τις αγορές μικρότερων και μεσαίου μεγέθους πολυτελών μονάδων ισχύει ένας συντελεστής ΦΠΑ μόλις 5%.
Και με τους εταιρικούς φόρους εισοδήματος στο μέτριο 12,5%, οι ξένες οντότητες ενθαρρύνονται να συστήνουν εταιρείες στην Κύπρο και να επωφελούνται από τη δυνατότητα αγοράς ακινήτων χωρίς να συμμορφώνονται με τους όρους του προγράμματος «χρυσής» βίζας.
Επιπλέον, το πρόγραμμα «χρυσή» βίζα, ενθαρρύνει την αγορά ακινήτων στην Κύπρο, ιδιαίτερα σε περιόδους στρατιωτικών εντάσεων και επιδείνωσης των οικονομικών συνθηκών στις χώρες καταγωγής.
Και προκειμένου να προσελκύσει εξειδικευμένους εργαζόμενους από το εξωτερικό, οι αλλοδαποί επαγγελματίες που κατοικούν στην Κύπρο πληρώνουν μόνο το 50% του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων που επιβάλλεται στους εγχώριους εργαζόμενους που κερδίζουν το ίδιο εισόδημα.
Κατά συνέπεια, ένα βασικό μέρος της επικείμενης φορολογικής μεταρρύθμισης θα πρέπει να είναι η εισαγωγή επαναλαμβανόμενου προοδευτικού φόρου επί της αξίας της ακίνητης περιουσίας του 2024, προκειμένου να μειωθεί η ζήτηση για κυπριακά ακίνητα, καθώς και να διευρυνθεί η φορολογική βάση και να μειωθούν οι ανισότητες στον πλούτο. Θα πρέπει επίσης να εξεταστεί η εισαγωγή φόρου κληρονομιάς, που ισχύει σε 19 χώρες της ΕΕ.
Το πιο σημαντικό, για να μειωθεί περαιτέρω η ζήτηση αλλοδαπών για αγορά ακινήτων, θα πρέπει να αυξηθούν σημαντικά οι φόροι, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ και του χαρτοσήμου στις μεταβιβάσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς. Σημειώνεται ότι η Ισπανία σκοπεύει να εισαγάγει φόρο 100% στις αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς, ώστε να συμβάλει στην ανακούφιση της στεγαστικής της κρίσης.
Και οι διαδικασίες για την κατηγοριοποίηση μιας εταιρείας ή ενός φυσικού προσώπου ως αλλοδαπού και για τη θεσμοθέτηση της πώλησης ακινήτων, τουλάχιστον στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή» βίζα, θα πρέπει να αλλάξουν. Κατά συνέπεια, οι κυπριακές αρχές πρέπει να θέσουν το βάρος στον έφορο Εταιρειών να εντοπίζει ποιοι είναι οι πραγματικοί δικαιούχοι των εταιρειών που έχουν συσταθεί στην Κύπρο και να υποβάλλουν αίτηση για άδεια αγοράς ακινήτων και να προσδιορίζει κατά πόσον είναι αλλοδαποί ή εκπροσωπούν ξένα συμφέροντα, ώστε να αποτραπεί η αποφυγή των προϋποθέσεων που απαιτούνται για την αγορά ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή» βίζα από υπηκόους τρίτων χωρών. Επιπλέον, θα πρέπει να απαιτείται από τους αλλοδαπούς να λαμβάνουν άδεια από τις αρμόδιες δημοτικές αρχές για την αγορά κυπριακής ακίνητης περιουσίας πριν από τη σύναψη συμβολαίου πώλησης και την κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο.
Το εισόδημα από την ενοικίαση κατοικιών σε τουρίστες και ξένους επαγγελματίες θα πρέπει να φορολογείται περισσότερο και να επιβάλλεται αυστηρά κατά τα πρότυπα που εφαρμόζονται στην Ελλάδα, έτσι ώστε να αυξηθεί η διαθεσιμότητα τέτοιων κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους της Κύπρου.
Επίσης, θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο να εισαχθεί ένας «φόρος αδρανούντων κατοικιών» παρόμοιος με αυτόν που εφαρμόζεται από ορισμένους δήμους στη Γαλλία, σύμφωνα με τον οποίο τα σπίτια που είναι ακατοίκητα και μη επιπλωμένα για έναν χρόνο ή περισσότερο, να φορολογούνται με συντελεστή 17% επί της εκτιμώμενης αξίας του ενοικίου τους. Ίσως οι δήμοι σε ορισμένες παράκτιες πόλεις της Κύπρου θα μπορούσαν να ξεκινήσουν με έναν φόρο αδρανών διαμερισμάτων της τάξης του 10% για τους ιδιοκτήτες των ακατοίκητων πολυκατοικιών στην περιοχή τους!
Και ως αποτέλεσμα, ελπίζουμε, με μια σημαντική χαλάρωση της ζήτησης για κυπριακά ακίνητα ως αποτέλεσμα κάποιων από τα πιο πάνω μέτρα και με την προώθηση της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών, που θα μπορούσαν να χρηματοδοτηθούν εν μέρει από τα πλεονάσματα του Ταμείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων, οι τιμές των ακινήτων να συγκρατηθούν και η προσφορά προσιτής στέγης να αυξηθεί.
*Ιδρυτή και σύμβουλου της LG Manison Consulting Services, πρώην σύμβουλου του υπουργού Οικονομικών της Κυπριακής Δημοκρατίας. Οι απόψεις που εκφράζονται είναι προσωπικές. Το άρθρο αναδημοσιεύεται από την ιστοσελίδα της Εταιρείας Κυπριακών Οικονομικών Μελετών. https://cypruseconomicsociety.org/blog/blog-posts/
