Του Γλαύκου Κωνσταντινίδη
Η φορολογική μεταρρύθμιση είναι τώρα στην τρέχουσα επικαιρότητα. Στις προτάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου περιλαμβάνονται πέραν των 30 προτάσεων που θα ωφελήσουν τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, και αυτές πάνε τώρα στη Βουλή. Ανάμεσα στις προτάσεις του Υπουργικού, εκτός αν κάνω λάθος που το ελπίζω, δεν περιλαμβάνονται προτάσεις για τις πόλεις και την ανάπτυξή τους, δεν περιλαμβάνονται φορολογικά μέτρα για διόρθωση διαχρονικών κενών, ή και ανωμαλιών, στην αγορά των αδρανούντων ακινήτων που επηρεάζουν την ίδια την ανάπτυξη και την πολεοδομία.
Βασικές ανωμαλίες
Πρώτη, τα κενά οικόπεδα σε περιοχές ανάπτυξης των Τοπικών Σχεδίων, δεύτερη, τα κενά διαμερίσματα, γραφεία και καταστήματα στις Κεντρικές Εμπορικές Περιοχές των πόλεων και, τρίτη, οι αναβαθμίσεις των πολεοδομικών ζωνών που επιφέρουν αυξήσεις στις αξίες των ευεργετούμενων τεμαχίων που όμως δεν φορολογούνται και οικειοποιούνται εξολοκλήρου από τους ιδιοκτήτες. Αυτά τα κενά στη δημόσια πολιτική δημιουργούν στρεβλώσεις στην ανάπτυξη των πόλων, στα δημόσια οικονομικά και στα κόστη διαχείρισης των υπηρεσιών υποδομής.
Τα μεγάλα αποθέματα κενών οικοπέδων σε περιοχές ανάπτυξης είναι ασυμβίβαστα με την πολιτική ανάπτυξης των ίδιων των Τοπικών Σχεδίων, οι ζώνες ανάπτυξης καθορίζονται για ανάπτυξη και όχι για να λειτουργούν ως ταμιευτήρες κενών οικοπέδων, γεγονός που αυξάνει το κόστος των υπηρεσιών υποδομής στα νοικοκυριά εφόσον το κόστος κατανέμεται σε μικρότερο αριθμό νοικοκυριών σε μια δεδομένη ζώνη ανάπτυξης. Τα κενά διαμερίσματα, γραφεία και καταστήματα στις κεντρικές εμπορικές περιοχές με υψηλούς συντελεστές δόμησης (π.χ. Λ. Μακαρίου και γύρω), τα οποία πιθανότατα έχουν αποσβεστεί πλήρως ως περιουσιακά στοιχεία, παραμένουν εκτός της αγοράς και δεν συμβάλλουν στην οικονομία των περιοχών αυτών. Για τις αναβαθμίσεις των πολεοδομικών ζωνών δεν προβλέπεται, ούτε και εισπράττεται, φορολογία 'land value increment capture' που υπάρχει σε όλες τις χώρες της ΕΕ. Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών δεν είναι για αυτές τις περιπτώσεις, δεν είναι υποκατάστατο, και ας μην χρησιμοποιείται ως επιχείρημα για την μη εφαρμογή του «Τέλους Πολεοδομικής Αναβάθμισης».
Κάποιες προτάσεις
Για τα κενά οικόπεδα σε ζώνες ανάπτυξης και τα κενά υποστατικά στις κεντρικές εμπορικές περιοχές που αδρανούν να δοθεί κίνητρο περιορισμένης χρονικής ισχύος για ενθάρρυνση της ανάπτυξης και επανένταξή τους στην αγορά και να επιβληθεί φορολογία σε αυτά που θα παραμείνουν κενά. Υπάρχουν οι κατάλληλες επιλογές, φτάνει να υπάρχει βούληση και λίγη ανάλυση. Για τις αναβαθμίσεις των δικαιωμάτων ανάπτυξης από αλλαγές των πολεοδομικών ζωνών που παραχωρεί η ίδια η διοίκηση (π.χ. στην παραλιακή περιοχή Λάρνακας, πρώην περιοχή διυλιστηρίων) υπάρχει αναφορά στα Τοπικά Σχέδια για «Τέλους Πολεοδομικής Αναβάθμισης» για τέτοιες περιπτώσεις, δεν έγινε όμως τίποτα απολύτως για εφαρμογή του. Να σημειωθεί ότι τα έσοδα από τέτοια φορολογικά μέτρα θα μπορούν να ενισχύσουν τα οικονομικά των δήμων που έχασαν έσοδα από τις οικοδομικές άδειες.
Το βασικό ζήτημα
Υπάρχει πρόβλημα στα οικονομικά των πόλεων. Το πολεοδομικό σύστημα, ως ο τομέας της δημόσιας πολιτικής για την ανάπτυξη και γενική βελτίωση των πόλεως, δεν έχει τα κατάλληλα εργαλεία να κατευθύνει την ανάπτυξη στις περιοχές ανάπτυξης και προτεραιότητας που τα ίδια τα Τοπικά Σχέδια καθορίζουν. Καθορίζονται ζώνες ανάπτυξης, συντελεστές δόμησης και επιτρεπόμενες χρήσεις με μόνο εργαλείο εφαρμογής την αδειοδότηση, δηλαδή την έκδοση Πολεοδομικής και Οικοδομικής Άδειας για την κάθε μια ανάπτυξη αν και όταν υποβληθεί αίτηση. Υπάρχουν κενά οικόπεδα παντού ακόμη και στις ζώνες με υψηλό συντελεστή δόμησης και εμπορικές χρήσεις, επηρεάζουν την οργάνωση και λειτουργία των διαφόρων περιοχών, κοινοτήτων και γειτονιών, τη συνοχή και απόδοση του πολεοδομικού ιστού και το περιβάλλον της πόλης, τη διαχείριση και συντήρηση των έργων υποδομής και το κόστος που πληρώνει ο καταναλωτής. Επηρεάζουν την παραγωγικότητα. Δεν υπάρχουν εργαλεία για αποτελεσματική πολεοδομική παρέμβαση στις περιοχές ανάπτυξης, ούτε ακόμη και στις περιοχές προστασίας. Ένα θέμα είναι η ευελιξία, επιλογή και φιλελεύθερη προσέγγιση στην αγορά γης και άλλο να μην μπορεί η Πολεοδομία ως τομέας της δημόσιας πολιτικής να αποδώσει στην πόλη, στην οικονομία και στην κοινωνία τα οφέλη τα οποία μπορεί επειδή δεν έχει τα κατάλληλα εργαλεία για αναγκαίες παρεμβάσεις. Το Υπουργείο Οικονομικών, και η Βουλή, θα πρέπει εντάξουν στη Φορολογική Μεταρρύθμιση εργαλεία για μείωση της αδράνειας (και του κόστους αδράνειας) και ενίσχυση της ανάπτυξης, της ζωτικότητας των κεντρικών εμπορικών περιοχών, της ανταγωνιστικότητας και ανθεκτικότητας των πόλεών μας. Υπάρχει εξάλλου και η ανάγκη για κρατικά έσοδα που μπορούν να αντληθούν από την ανάπτυξη για να διοχετευθούν στους δήμους παρά να επιλέγονται πατροπαράδοτες λύσεις χορηγίας που επιβαρύνουν τα δημόσια οικονομικά και το κόστος που επωμίζεται ο ανυποψίαστος πολίτης.
Το πιο σημαντικό είναι ότι τα «πολεοδομικά» φορολογικά μέτρα είναι αντικίνητρο για αδράνεια, κατακράτηση και παρόμοιες ανέξοδες σήμερα συμπεριφορές που δημιουργούν απώλεια πόρων και ευκαιριών ανάπτυξης, δεν πλήττουν το θεσμό της περιουσίας, της ιδιοκτησίας, της ανάπτυξης και της επενδυτικής δραστηριότητας, αντίθετα επιφέρουν διόρθωση της αγοράς και πιο αποτελεσματική Πολεοδομία.
*Κοινωνιολόγου, οικονομολόγου και πολεοδόμου
