«Μεγάλο παράθυρο» στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς παρά το αυστηρό θεσμικό πλαίσιο, διαπιστώνει η Ελεγκτική Υπηρεσία σε ειδική της έκθεση για την Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας, εντοπίζοντας αδυναμίες των μηχανισμών ελέγχου.
Στην έκθεση γίνεται αναφορά σε απουσία αντικειμενικών κριτηρίων αξιολόγησης οικονομικής κατάστασης αιτητών, έλλειψη ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων και μη παρακολούθηση της χρήσης των ακινήτων.
Την ίδια ώρα, η υπηρεσία κάνει λόγο για «πλασματική εικόνα» των συνολικών πωλήσεων σε αλλοδαπούς και τονίζει ότι απαιτείται καθορισμός νέας πολιτικής με σαφείς στόχους, λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και άλλα στρατηγικά συμφέροντα της Κυπριακής Δημοκρατίας.
Η έκθεση διενεργήθηκε με στόχο την εξακρίβωση του βαθμού συμμόρφωσης της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας με το θεσμικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, την αξιολόγηση του θεσμικού πλαισίου, και κατά πόσο οι διαδικασίες που ακολουθούνται είναι αποτελεσματικές.
Νομικό πλαίσιο
Η βασική νομοθεσία επιτρέπει κτήση μόνο για ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική στέγη και βιομηχανική ανάπτυξη, και εισάγει συγκεκριμένους περιορισμούς κυρίως ως προς τη χρήση και τον αριθμό των ακινήτων.
Σύμφωνα με την έκθεση, η νομοθεσία βάσει της οποίας εξετάζεται η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο και η οποία τέθηκε σε ισχύ από το 1959, καθώς και οι σχετικοί με αυτήν κανονισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή το 1990, καθώς και οι μετέπειτα εγκύκλιοι, προνοούν την εξασφάλιση έγκρισης από το Υπουργικό Συμβούλιο με σκοπό μόνο την ιδιοκατοίκηση, την επαγγελματική στέγη και την ανάπτυξη βιομηχανίας επωφελούς για την κυπριακή οικονομία, συνδεδεμένης με νέα τεχνολογία ή τεχνογνωσία. Η εξουσία παραχώρησης έγκρισης εκχωρήθηκε, από το 1999, απευθείας στους Έπαρχους.
Η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς περιορίζεται στις εξής πρόνοιες:
• απόκτηση μέχρι δύο μονάδων σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
• οι μονάδες αυτές μπορεί να αφορούν: είτε δυο μονάδες κατοικίας, είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ.μέχρι δύο μονάδες σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
• απόκτηση οικοπέδου ή γης που δεν έχει διαχωρισθεί σε οικόπεδα με έκταση μέχρι 4000 τ.μ., για την ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Σε περίπτωση ζεύγους παραχωρείται μόνο μία άδεια ως ανωτέρω. Για ξένη εταιρεία και καταπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού, ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί με τα πιο πάνω.
Η νομοθεσία τροποποιήθηκε το 2011 ώστε να συνάδει με το Κοινοτικό Δίκαιο. Ως συνέπεια, αναφέρεται, δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σε κοινοτικές εταιρείες (συμπ. κυπριακών) ανεξαρτήτως αν αυτές ελέγχονται από αλλοδαπούς.
«Παράθυρο» στο νομοθετικό πλαίσιο
Όπως σημειώνεται στην έκθεση, στην ισχύουσα νομοθεσία, ενώ περιέχονται περιορισμοί στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς(φυσικά και νομικά πρόσωπα), δεν εφαρμόζονται οποιοιδήποτε περιορισμοί σχετικά με την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από αλλοδαπούς και συστήνονται σε κράτος-μέλος της ΕΕ ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ).
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 2 του τροποποιητικού νόμου του 2011 (Ν.161(Ι)/2011), προνοείται ότι νομικά πρόσωπα που συστάθηκαν σύμφωνα με τη νομοθεσία ενός κράτους μέλους με την καταστατική τους έδρα, την κεντρική διοίκηση ή την κύρια εγκατάστασή τους σε κράτος-μέλος ή συμβαλλόμενο μέρος του ΕΟΧ, δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί» και κατ’ επέκταση δεν χρειάζονται έγκριση από τον Έπαρχο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας.
Όπως διαπιστώθηκε, η αρχική πρόθεση του νομοθέτη (1959) ήταν για εταιρείες ελεγχόμενες από αλλοδαπούς να απαιτείται εξασφάλιση άδειας για κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας. «Εντούτοις, με την τροποποίηση του Νόμου το 2011 εισήχθη η πιο πάνω εξαίρεση, ώστε η Νομοθεσία να συνάδει με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, χωρίς να καθοριστούν οποιοιδήποτε άλλοι περιορισμοί, που ενδεχομένως να επιτρεπόταν από το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, με αποτέλεσμα να δημιουργείται «ανοικτό παράθυρο» για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό», αναφέρει η έκθεση.
Δηλαδή, τονίζεται, «οποιοσδήποτε αλλοδαπός έχει τη δυνατότητα να ιδρύσει ευρωπαϊκή εταιρεία (συμπεριλαμβανομένης και κυπριακής) ή να αποκτήσει μετοχές σε τέτοια εταιρεία για να αποκτήσει ακίνητη περιουσία μέσω των εταιρειών αυτών. Ως εκ τούτου, οι οποιοιδήποτε υφιστάμενοι περιορισμοί για αλλοδαπούς είναι ουσιαστικά άνευ ουσίας».
Ασάφεια στη νομοθεσία
Σημειώνεται ότι στον τροποποιητικό νόμο του 2011 δεν τροποποιήθηκε ο ορισμός του «κράτους μέλους» με τρόπο που να περιλαμβάνει και την ΚΔ (η οποία με βάση τον Νόμο εξαιρείται από τον ορισμό του «κράτους μέλους») με αποτέλεσμα, η τροποποιητική ρύθμιση να καθίσταται «αντιφατική» ως προς την ερμηνεία του όρου «κράτος-μέλος» με διαφορετική μεταχείριση των κυπριακών εταιρειών (ως αλλοδαπές) έναντι των εταιρειών που συστήνονται σε άλλα κράτη-μέλη της ΕΕ και εξαιρούνται.
Παρόλα αυτά, σημειώνεται, το ΥΠΕΣ εφάρμοσε από το 2011 το Κοινοτικό Δίκαιο και στις περιπτώσεις νομικών προσώπων που συστάθηκαν στην ΚΔ, εφόσον κρίθηκε ότι συμπεριλαμβάνονται στον ορισμό του όρου «κράτος συμβαλλόμενο μέρος της ΕΟΧ», χωρίς να έχει τροποποιηθεί μέχρι και σήμερα ο σχετικός όρος («κράτος-μέλος») ώστε αυτό να αποσαφηνίζεται.
Έκδοση εγκυκλίων που δεν συνάδουν με το πνεύμα του νόμου
Στην έκθεση επισημαίνεται ακόμη ότι η αρχική εγκύκλιος επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, προνοεί ότι η άδεια χορηγείται σε κάθε ζεύγος (ανδρόγυνο) αλλοδαπών για την απόκτηση μίας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου μέχρι δύο ή τρεις σκάλες για ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση.
«Η ευελιξία που δόθηκε στους αλλοδαπούς αιτητές, με την Εγκύκλιο Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 15.5.2013, να δύνανται να αποκτήσουν μέχρι και δύο μονάδες ακίνητης ιδιοκτησίας ο καθένας, οι οποίες μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική ανάπτυξη και να αφορούν, είτε δύο μονάδες κατοικίας είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ, δεν θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης ή επαγγελματικής στέγασης, ως η πρόθεση του Νόμου, ενδεχομένως βέβαια να ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών», υπογραμμίζεται στην έκθεση.
Δυνατότητα ενοικίασης ακινήτων
Σύμφωνα με την ελεγκτική υπηρεσία, η εγκύκλιος επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, επιτρέπει σε αλλοδαπούς ιδιοκτήτες να ενοικιάζουν ακίνητα μόνο σε μόνιμους κατοίκους Κύπρου, ημεδαπούς ή αλλοδαπούς (αλλά όχι σε κατοίκους εξωτερικού για τουριστικούς σκοπούς, ώστε, όπως αναφέρει, να προστατευθεί η τουριστική βιομηχανία). «Ούτε η πρόνοια αυτή θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης, ως η πρόθεση του Νόμου, και έχουμε την άποψη ότι είναι νομικά αβάσιμη, ενισχύοντας και πάλι τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών», προστίθεται.
Αιτήσεις Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας
Σύμφωνα με πληροφόρηση που εξασφαλίστηκε από την Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας (ΕΔΛ), 98,76% των αιτήσεων που υποβλήθηκαν κατά την περίοδο 2020-2024, δήλωσαν ως σκοπό απόκτησης της ιδιοκτησίας την ιδιοκατοίκηση, ενώ μόνο το 1,24% είχε σκοπό την επαγγελματική στέγη.
Από τις 32 περιπτώσεις που εξετάστηκαν και αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, όλες οι αιτήσεις υποβληθήκαν από φυσικά πρόσωπα για ιδιοκατοίκηση. Αυτό είναι το εύρημα είναι λογικό και αναμενόμενο, αφού για επαγγελματική στέγη προφανώς ιδρύονται εταιρείες όπου δεν χρειάζεται υποβολή αίτησης.
Η αξία της περιουσίας που αποκτήθηκε από τους αλλοδαπούς για τις 32 περιπτώσεις που εξετάστηκαν, ανήλθε σε €9.400.520. Σε 4 από τις 32 αιτήσεις, οι αγοραστές προχώρησαν σε απόκτηση πρόσθετης οικιστικής μονάδας, συνολικής αξίας €2.222.000, δηλώνοντας επίσης ως σκοπό την ιδιοκατοίκηση.
Μεταβιβάσεις σε παγκύπρια βάση
Κατά τα έτη 2020- 2024, ο αριθμός των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν σε αλλοδαπούς αγοραστές (ΥΤΧ), σύμφωνα με στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), παρουσιάζει αυξητική τάση, γεγονός που υποδηλώνει το αυξημένο ενδιαφέρον για αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο καθώς και την αναγκαιότητα αποτελεσματικής διαχείρισης του θέματος
«Το πιο ανησυχητικό όμως είναι το γεγονός ότι το 27% που αφορά σε αλλοδαπούς είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερο, αφού στο συγκεκριμένο ποσοστό δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί». Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων», τονίζεται.
Εκχωρήσεις
Επιπλέον, η υπηρεσία υποδεικνύει ότι δύναται να περάσουν στην κατοχή αλλοδαπών πολλά ακίνητα, μέσω συμβάσεων εκχώρησης, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από μια σύμβαση πώλησης ακινήτου στον αλλοδαπό, εντούτοις, σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, διάκριση των εκχωρητηρίων συμβάσεων κατά υπηκοότητα δεν είναι εφικτή στο υφιστάμενο «Σύστημα Πληροφοριών Γης» του ΤΚΧ.
Ο συνολικός αριθμός Συμβάσεων Εκχώρησης, συμπεριλαμβανομένων Κυπρίων, Ευρωπαίων και Υπηκόων Τρίτων Χωρών, που έχουν κατατεθεί στο ΤΚΧ και εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, ανέρχεται σε 9.746.
Αδυναμίες παρακολούθησης και εφαρμογής προνοιών νομοθετικού πλαισίου
Στην έκθεση αναφέρεται ακόμη ότι διαπιστώθηκαν ελλείψεις στην ακολουθούμενη διαδικασία εξέτασης αιτημάτων, όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσω των σχετικών Εγκυκλίων Επιστολών του ΥΠΕΣ, με αποτέλεσμα να μην διασφαλίζεται η αντικειμενική, δίκαιη και ομοιόμορφη εξέταση όλων των αιτημάτων που υποβάλλονται από αλλοδαπούς.
Διαπιστώθηκαν επίσης αδυναμίες και κενά στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, καθιστώντας επιτακτικά την επανεξέταση και τον εκσυγχρονισμό του, προκειμένου να συνάδει με τα δεδομένα και τις συνθήκες της εποχής.
Στην εγκύκλιο επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.09.1999, προνοείται όπως εξετάζεται η οικονομική και επαγγελματική κατάσταση των αιτητών, ο σκοπός απόκτησης του ακινήτου καθώς και η χρήση του. «Δεν έχουν ωστόσο καθοριστεί αντικειμενικά και μετρήσιμα εισοδηματικά ή και άλλα κριτήρια για σκοπούς ομοιόμορφης, δίκαιης και χωρίς διακρίσεις αξιολόγησης των αιτητών σχετικά με την οικονομική τους κατάσταση (π.χ. ελάχιστο ετήσιο εισόδημα, αποδείξεις τραπεζικών καταθέσεων που να αντιστοιχούν στην αγοραία αξία του ακινήτου, δηλώσεις εργοδότη, κ.λπ.), οπότε, η αξιολόγηση της αίτησης εναπόκειται, στην ουσία, στην αντίληψη του εκάστοτε λειτουργού που τη διενεργεί», αναφέρεται.
Από τον έλεγχο των 32 περιπτώσεων του δείγματός για την ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, διαπιστώθηκε η απουσία τεκμηριωμένων επεξηγήσεων σχετικά με την οικονομική κατάσταση των αιτητών και, παρόλο που στους φακέλους των αιτητών περιλαμβάνονταν αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών από Κύπρο και εξωτερικό, τα ποσά αυτά δεν ήταν αντιπροσωπευτικά της αξίας των ακινήτων που αγοράστηκαν.
Επιπλέον, κανένας έλεγχος δεν φαίνεται να διενεργείται αναφορικά με την πηγή άντλησης των κεφαλαίων για διενέργεια των αγορών, εφόσον δεν υφίσταται σχετική απαίτηση/πρόνοια στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δεν περιλαμβάνει περιορισμούς σχετικά με την άσκηση του δικαιώματος αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας από τους αιτητές, παρά μόνο για τη διατήρηση του συνολικού ορίου των δύο μονάδων, με αποτέλεσμα ο αριθμός των αγοραπωλησιών που διενεργούνται, ενδεχομένως, να είναι απεριόριστος.
«Με τον τρόπο αυτό, έμμεσα επιτρέπεται εμπορική/επενδυτική εκμετάλλευση από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες εφόσον δύνανται να προβαίνουν σε αλλεπάλληλες μεταβιβάσεις ακινήτων, αντί να περιορίζονται αποκλειστικά στην ιδιοκατοίκηση ή επαγγελματική στέγαση, ως η πρόνοια του Νόμου».
Από περαιτέρω διερεύνηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), επιβεβαιώνεται η πιο πάνω θέση , καθώς για τη διενέργεια αγοραπωλησιών και την καταχώρηση πωλητηρίων εγγράφων στο ΤΚΧ, δεν απαιτείται η προσκόμιση της ειδικής άδειας κτήσης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία εκδίδεται για τους αλλοδαπούς από την αρμόδια Επαρχιακή Διοίκηση, εφόσον κάτι τέτοιο δεν προνοείται στο νομοθετικό πλαίσιο. Η άδεια αυτή απαιτείται μόνο κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων. Συνεπώς, δεν υφίσταται κανένας περιορισμός ως προς τον αριθμό των αγοραπωλησιών που διενεργούνται.
Συγκεκριμένα, το 2024, σύμφωνα με στοιχεία του ΤΚΧ καταγράφηκαν 15.797 πωλήσεις σε παγκύπρια βάση, εκ των οποίων οι 4.321 (27,4%) έγιναν σε ξένους αγοραστές εκτός ΕΕ.
Ανεπαρκής η διαδικασία ελέγχου
Η υφιστάμενη διαδικασία ελέγχου που ακολουθείται για τη διαπίστωση κατοχής άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, κρίνεται ως ανεπαρκής.
Από τον έλεγχο σε 32 περιπτώσεις της ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020–2024, διαπιστώθηκε ότι δεν διενεργείται ουσιαστική διερεύνηση, πέραν της αναζήτησης στο σύστημα «Αλλοδαποί», το οποίο δεν παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένη πληροφόρηση.
Σημειώνεται ότι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στο οποίο έχει αποδοθεί η ευθύνη επιβεβαίωσης, δηλώνει με επιστολή του ότι δεν έχει τέτοια αρμοδιότητα βάσει του Νόμου. Ως εκ τούτου, οι αποφάσεις των Επαρχιακών Διοικήσεων βασίζονται πιθανώς σε ανεπαρκή δεδομένα.
«Δεν υφίσταται μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων, μετά την έκδοση της σχετικής άδειας. Η απουσία συστηματικής εποπτείας, συνεπάγεται αδυναμίες στη διασφάλιση της ορθής τήρησης των προνοιών ιδιαίτερα σε σχέση με τη χρήση των ακινήτων ανάλογα με τον σκοπό αγοράς τους. Ελλείψει μηχανισμού ελέγχου, δε δύναται να διασφαλιστεί ότι ο αναφερόμενος σκοπός της αγοράς ακινήτων τηρείται, ενώ παράλληλα δεν είναι δυνατή η αποτελεσματική αποτροπή καταχρήσεων, όπως η τουριστική εκμετάλλευση τους».
Από τις 32 περιπτώσεις που εξετάστηκαν, σε καμία περίπτωση δεν υπάρχει ένδειξη ελέγχου της πραγματικής χρήσης των ακινήτων που αποκτήθηκαν από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες, λόγω, όπως μας αναφέρθηκε, έλλειψης προσωπικού.
Θέμα ζωτικής σημασίας για την ΚΔ
Σύμφωνα με την Υπηρεσία, οι περιορισμοί στις αγορές ακινήτων από ξένους, έχουν καθαρά τυπικό χαρακτήρα αφού παρακάμπτονται μέσω της σύστασης κοινοτικών εταιρειών (συμπ. κυπριακών) ενώ όπως προστίθεται δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το ποσοστό περιουσίας που πραγματικά ανήκει σε αλλοδαπούς.
«Απαιτείται καθορισμός νέας πολιτικής με σαφείς στόχους, λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και άλλα στρατηγικά συμφέροντα της ΚΔ. Στο πλαίσιο της εν λόγω πολιτικής, απαιτείται και ο εκσυγχρονισμός της Νομοθεσίας. Η εν λόγω πολιτική πρέπει να συνάδει με κοινοτικό δίκαιο το οποίο εμποδίζει τη θέσπιση αυθαίρετων περιορισμών. Δύναται όμως να τεθούν περιορισμοί για λόγους δημόσιας ασφάλειας, υγείας ή στρατηγικών συμφερόντων. Τα περισσότερα κράτη-μέλη έχουν θεσπίσει τέτοιους περιορισμούς», τονίζεται.
