Πρώτη κατοικία: Προστασία με συναινετικές λύσεις, τι πρέπει να γνωρίζουν οι δανειολήπτες

Η διασφάλιση της πρώτης κατοικίας δανειοληπτών με "κόκκινα δάνεια" δεν περνά μέσα από την αναστολή ή την παρεμπόδιση των εκποιήσεων, αλλά κυρίως από την εξεύρεση βιώσιμων λύσεων για τη διευθέτηση των οφειλών. Παρά τις επανειλημμένες πολιτικές αντιπαραθέσεις και τις προεκλογικές εξαγγελίες για την αποτροπή των εκποιήσεων, οι συναινετικές συμφωνίες μεταξύ δανειοληπτών και πιστωτών αποτελούν στην πράξη τη μόνη οδό για την αντιμετώπιση του προβλήματος, χωρίς να οδηγούνται οι υποθέσεις αναγκαστικά σε αδιέξοδο.

Λύσεις έχει προσφέρει ήδη το Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης», το οποίο υλοποιείται από την Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (ΚΕΔΙΠΕΣ). Η παραλαβή αιτήσεων του Σχεδίου ολοκληρώθηκε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 με τον συνολικό αριθμό αιτήσεων που έχει υποβληθεί να υπερβαίνει τις 4.500. Η ΚΕΔΙΠΕΣ, έχει κάνει γνωστό ότι συνεχίζει την επεξεργασία αιτήσεων και έχουν ήδη ενταχθεί 978 κατοικίες στο Σχέδιο από τις 1.307 που έχουν εγκριθεί. Ο τελικός αριθμός κατοικιών που θα ενταχθούν στο Σχέδιο αναμένεται να υπερβεί τις 2.000, σύμφωνα με τις ΚΕΔΙΠΕΣ. Αξίζει να σημειωθεί ότι για τις τράπεζες και τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων η συμμετοχή έχει κόστος (αποζημιώνονται με το 65% της αξίας του ακινήτου και διαγράφουν το χρέος) και για τις υποθέσεις που θα ενταχθούν στο σχέδιο έχουν ζημιά. Στελέχη της αγοράς σχολιάζουν στον "Π" ότι προέχει να βρεθούν λύσεις για περιπτώσεις πραγματικά ευάλωτων συμπολιτών μας.    

Υπενθυμίζεται ότι το Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης» αφορά ευάλωτα νοικοκυριά και έχει ως βασικό στόχο την αποτροπή της απώλειας της κύριας κατοικίας. Η κατοικία μεταβιβάζεται στην ΚΕΔΙΠΕΣ και ο δικαιούχος συνεχίζει να διαμένει σε αυτήν ως ενοικιαστής, με το κράτος να καταβάλλει το ενοίκιο. Το σχέδιο προσφέρει μια ουσιαστική διέξοδο σε νοικοκυριά με χαμηλά ή καθόλου εισοδήματα, για τα οποία η επαναφορά του δανείου σε καθεστώς εξυπηρέτησης είναι πράγματι μη ρεαλιστική επιλογή.

Οι λύσεις

Από τα στοιχεία που δημοσιεύει η ΚΕΔΙΠΕΣ για τη διαχείριση των προβληματικών δανείων που κατέχει, προκύπτει ότι στην πράξη η ανάκτηση οφειλών μέσω πλειστηριασμών δεν είναι ο κανόνας. Αντίθετα, σημαντικό μέρος της προσπάθειας αφορά την εξεύρεση λύσεων που επιτρέπουν τη διευθέτηση του χρέους. Η εικόνα αυτή διαφοροποιεί τη δημόσια συζήτηση για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, η οποία συχνά επικεντρώνεται στον κίνδυνο εκποίησης χωρίς να αποτυπώνει το εύρος των διαθέσιμων μηχανισμών διευθέτησης. Η ΚΕΔΙΠΕΣ από την έναρξη τις λειτουργίας της την 1 Σεπτεμβρίου του 2019 έχει προσφέρει λύσεις για δάνεια ονομαστικής αξίας €5,601 δισ., ποσό που αντιστοιχεί στο 76% του αρχικού υπολοίπου δανείων ύψους €7,371 δισ. 

Οι λύσεις αυτές είναι:

-Το 36,3% ή €2,035 δισ., αναδιαρθρώσεις χορηγήσεων.

-Το 24,9% ή €1,393 δισ., εξόφληση του δανείου.

-Το 22,4% ή €1,251 δισ. ανταλλαγή ακινήτου έναντι χρέους. 

-Το 6,5% ή €362,8εκ., ανακτήσεις ακινήτων μετά από πλειστηριασμό. 

Συνολικά, οι ανακτήσεις δανειακού χαρτοφυλακίου ανήλθαν στα €2,686 δισ. ή 36,4% της αρχικής ονομαστικής αξίας, από τα οποία €1,908 δισ. ή 25,9% της αρχικής ονομαστικής αξίας (συμπεριλαμβανομένων επιδοτήσεων από το Κράτος π.χ. σε σχέση με το Σχέδιο Εστία) και €778 εκατ ακίνητα ή 10,6% της αρχικής ονομαστικής αξίας. Επιπλέον, υπήρξαν συνολικές διαγραφές ύψους €2,506 δισ. ή 34,0% με συνολική καθαρή απομόχλευση 54,2% πριν τους τόκους που δεν έχουν ανακτηθεί ή διαγραφεί.

Για δανειολήπτες που δεν εντάχθηκαν στο Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης», το κλείσιμο των εκκρεμοτήτων τους περνά μέσα από την αναδιάρθρωση της οφειλής με την ανταλλαγή ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν έναντι χρέους, να αποτελεί την απάντηση για ένα μεγάλο αριθμό περιπτώσεων.

Η λύση αυτή διαφέρει από την αναγκαστική εκποίηση, καθώς προϋποθέτει συμφωνία των εμπλεκόμενων πλευρών. Ανάλογα με τους όρους της διευθέτησης, μπορεί να οδηγήσει σε οριστική τακτοποίηση της οφειλής και να περιορίσει την ανάγκη συνέχισης μιας μακράς διαδικασίας είσπραξης. Για τον δανειολήπτη, η συγκεκριμένη επιλογή μπορεί να σημαίνει απώλεια της ιδιοκτησίας, αλλά ταυτόχρονα να προσφέρει σαφέστερη διευθέτηση της οφειλής. Για τον πιστωτή, επιτρέπει την ανάκτηση περιουσιακού στοιχείου χωρίς να απαιτείται σε κάθε περίπτωση η ολοκλήρωση διαδικασίας αναγκαστικής εκποίησης.

Το συμπέρασμα για την πρώτη κατοικία

Τα στοιχεία της ΚΕΔΙΠΕΣ δείχνουν ότι οι λύσεις μέσω διαπραγμάτευσης, εξόφλησης, αναδιάρθρωσης και ανταλλαγής ακινήτου έχουν ουσιαστική θέση στη διαχείριση του αποθέματος των παλαιών προβληματικών δανείων που κατέχουν σχεδόν αποκλειστικά οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων. Δεν πρόκειται για μια θεωρητική προσέγγιση. Κάθε ημέρα κλείνουν συμφωνίες. Η υψηλή ανταπόκριση στο Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης» και η επίτευξη συναινετικών λύσεων καταδεικνύουν ότι η απώλεια της πρώτης κατοικίας δεν αποτελεί μια αναπόφευκτη κατάληξη για κάθε μη εξυπηρετούμενο δάνειο. 

Η ουσία είναι ότι η συζήτηση για την πρώτη κατοικία πρέπει να βασίζεται όχι μόνο στον αριθμό των εκποιήσεων (ο οποίος για τις κατοικίες είναι εξαιρετικά χαμηλός), αλλά και στην έκταση των εναλλακτικών λύσεων που εφαρμόζονται.